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买豪宅结婚却被中介打毁容,这房还要买吗?

2018-06-05 16:37 来源:南方网 刘慧慧

  事实背景:刘小姐寻找婚房准备结婚,在沪上一知名房屋中介ZY公司的强烈推荐下,刘小姐看中了离自己现居住地很近的一套大户型价值千万的房屋。ZY公司的业务经理向刘小姐介绍说豪宅主人是台湾人C,C长期不在国内,房屋无租赁,处于长期空关状态,所有交易细节全权委托给ZY办理。

  刘小姐与ZY公司签订了居间协议, 在ZY的要求下C现身与刘小姐签订了网签房屋买卖合同。刘小姐向ZY公司支付了全额佣金,根据网签合同向C支付了房屋三分之一的款项,等待房屋过户交易时间采用现金支付剩余三分之二尾款。网签合同内没有约定房屋的验收交接时间,因为ZY主张自己独家保管钥匙,要验房可以随时查验,且居间合同内约定的交房时间是网签合同中的过户登记时间。虽然刘小姐想与C沟通一些房屋情况,但是发了多次微信后,C从未回复。离过户登记前半个月,刘小姐想询问ZY公司一些关于房屋的问题,在刘小姐刚刚踏进ZY公司店里还没说话的情形下,ZY公司的职员L就对刘小姐实施了殴打行为,导致刘小姐头部面部多处挫伤,特别是鼻子被打烂必须至医疗美容机构修整,恢复了十多天才能出门见人。对特别在意自己面貌的刘小姐来说,这样的遭遇无异于毁容。

  刘小姐想:我给你钱买的是中介服务,而你却打我,这买卖还能做?你们介绍给我的房子是要高高兴兴结婚用的,结果还没搬进去就被打的毁容,这房子以后还能愉快地住?于是,刘小姐想解除居间合同,要求ZY退还佣金,并想解除房屋买卖合同要求C退还已付房款。刘小姐的愿望可以得到支持吗?

  1.是要“买卖不成仁义在,还是买卖成了无仁义”?

  世界上总有些人始终难以跨越内心的心理障碍,原本一个很喜欢的东西,经历某些不愉快的事后,就会对这个东西产生厌恶之极、或者不愿提及的心理,我们不能强求别人可以越过心理障碍。

  刘小姐对这个房屋就是经历了这样的心路历程。如果ZY公司和C还要求刘小姐继续过户交易,刘小姐肯定无法安心、高兴地在这个房子里结婚居住。

  刘小姐原本想:买卖不成仁义在,大家都客客气气的协商解除合同就好了。可是,刘小姐熬过了无人问津、无法见人的十多天毁容时光后主动找到ZY公司时,ZY公司坚持:业务经理已经道歉,佣金不会退,房屋买卖合同继续履行,打人的事你自己去找L解决赔偿事宜,与公司无关。ZY公司通知了C,C表示必须履行房屋买卖合同。

  刘小姐想选择“买卖不成仁义在”、希望协商处理的愿望,目前落了空。那么,ZY公司和C选择“买卖成了无仁义”的道路,就一定会被支持吗?二手房房屋交易有特殊性,但也逃离不了商品的属性。从朴素的道德方面来讲,你打人,我不要你推荐的东西,天经地义,何苦强求硬要做这桩买卖呢?这似乎不符合公序良俗原则。

  2.刘小姐的要求看似牵强,实则应该得到大家的理解

  这个事件中明显存在的三种法律关系:L对刘小姐的人身侵权损害法律关系,刘小姐与ZY公司的居间合同法律关系,刘小姐与C的房屋买卖合同法律关系。

  三种法律关系相互关联:刘小姐与C之间的合同成立并履行完毕,是刘小姐与ZY签订合同的目的;刘小姐对经ZY介绍的属于C的房屋的原有兴趣与初始目的,是刘小姐签订居间合同和房屋买卖合同的前提条件;这个前提条件没有了,两份合同的目的也就丧失了基础。ZY在履行居间合同过程中发生恶性人身侵权,导致刘小姐对经ZY介绍的房屋不再有兴趣更不愿继续交易后在里面结婚,是刘小姐现在想解除两份合同的根本原因。

  大家可能要想,C没有违约,刘小姐不能解除房屋买卖合同,否则她就是违约方。确实,如果C强硬要求刘小姐继续履行合同,从合同的相对性角度来说,C没有什么违约行为,理应得到法律的支持。但是,如果不是买房子,把这件事换成买一件衣服,刘小姐如果在买衣服过程中被店员打了,刘小姐不想要这件衣服要求退款,可能大家就不会有什么过多的想法了。买衣服可能少了居间环节,与本案有点离的远。或者,把这件事换成租房子,如果你交了中介费和首期租金,还没搬进去就因为想要询问房子的事就被中介殴打,你还会想住进去?正常人这时候肯定是去找中介要求退钱,重新找其他地方租房。

  可能有人要说刘小姐很“作”,被打一下,就不喜欢房子啦?但是换位思考一下,你因为买房过程中而被房屋中介打了,这房子你还会继续喜欢吗?何况刘小姐对自己的婚房有较高的要求,如果婚房与“被挨打”联系起来,这个房子就是“不吉利”的象征,这样应该没几个女孩子会想着继续花钱买吧?

  也可能有人要说“房价跌了所以不要了,要是房价涨了,你看她还要不要”?这个房屋价格确实稍有松动,但是一个有现金支付全款的人对自己的喜好绝对多过在意房屋的价格。只是,如果房屋涨价,ZY和C可能就不会纠结于刘小姐要求解除合同这件事,而是高高兴兴地巴不得刘小姐解除了。

  现在,因为房屋买卖合同履行的辅助人即ZY公司职员L的恶性侵权事件,导致刘小姐失去了对房屋的兴趣,并且因为被打毁容,刘小姐对该房子有了心理阴影,继续履行将不能实现购买该房屋的目的,可能对刘小姐不公平。因此,刘小姐的要求,应该得到大家的理解。

  3.如果刘小姐仅仅获得侵权损害赔偿,却要承担买房违约责任,从经济角度和心理角度都不能让人接受

  理论上来说,ZY公司作为房屋中介,职责是提供订立房屋买卖合同的机会,现刘小姐与C已经签订了合同,ZY公司的居间义务貌似已经履行完毕。但是房屋还没有过户登记,刘小姐还有房屋尾款没有支付,还有房屋交接验收没有完成,这些都是ZY的附随义务,是根据居间合同的性质和交易习惯应由ZY承担的法定义务。在这些附随义务完成之前,ZY不能当然以为自己已经履行完毕合同,而且也不符合民众对房屋中介作用的一般认知。

  因此,本案是在刘小姐与ZY公司履行居间合同的附随义务过程中发生的侵权纠纷,ZY公司对刘小姐构成违约与侵权的竞合,刘小姐对ZY公司没有违约行为。现在刘小姐与C的房屋买卖合同无法顺利履行,是因为ZY公司的职员L对刘小姐实施了侵权行为,刘小姐失去对房屋的兴趣不愿购买用于结婚,从而构成对C房屋买卖合同的违约。

  从侵权责任法角度讲,L殴打刘小姐,L对刘小姐应承担人身侵权损害赔偿责任。《侵权责任法》第二十二条规定,侵害他人人身权益,造成他人严重精神损害的,被侵权人可以请求精神损害赔偿。L在工作时间在ZY店内殴打刘小姐,L是ZY的职员,ZY应对刘小姐承担侵权责任。《侵权责任法》第三十四条规定,用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的,由用人单位承担侵权责任。L作为ZY门店的工作人员,向刘小姐提供安全的咨询服务属于履行工作职责,在此过程中造成刘小姐的人身伤害,ZY公司作为用人单位应当承担赔偿责任。同时,根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条,L故意致人损害,应当与ZY公司承担连带赔偿责任。ZY公司承担连带赔偿责任的,可以向雇员L追偿。

  从合同法角度讲,根据合同的相对性,以及根据《合同法》第121条规定,“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”。本案刘小姐如果不履行房屋买卖合同,对C就构成违约,刘小姐应对C承担违约责任。而刘小姐与ZY公司的侵权纠纷,可以依照法律规定解决。这可能是普遍认定的解决方式。

  ZY公司的侵权行为,符合大陆法系理论中的“通常事变”情形。“通常事变”是与不可抗力相对应的概念,不可抗力在判定上更加严格,由于当事人原因以外的第三人行为一般都属于“通常事变”的范畴。因第三人的原因造成当事人违约的,即使当事人本身并没有过失,却要承担违约责任,实际上就是要为大陆法系传统理论上的通常事变负责。

  但是,如果这样,人身侵权损害赔偿费用少的可怜,房屋买卖合同违约责任却是一大笔费用,两者绝对难以平衡。如果要刘小姐就此屈服并选择继续购买房屋,“恶打你一顿,还要继续买?”换做是你,你能够接受吗?如果无人接受,还怎么心甘情愿地继续付款买房?

  4. 如果C若有损失,完全可从ZY公司处得到赔偿

  这个事件中还有一种容易被忽略的法律关系:ZY公司与C的委托代理关系。《合同法》第四百零六条规定:有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。C向ZY公司支付佣金,ZY公司为C提供诚信、安全的代理卖房服务,是合同的应有基本义务。然而,ZY公司在代理C卖房过程中,侵害客户刘小姐的人身权,导致刘小姐不想买房了,ZY公司对此具有重大过错,应对C承担相应的违约赔偿责任。

  当然,因为刘小姐是要解除居间合同和房屋买卖合同,ZY公司和C暂时性的联合起来对付刘小姐,在合同被确定解除之前,该纠纷暂时被忽略了。

  换个角度来讲,刘小姐自己原本也想高高兴兴的买房结婚,但无奈天不遂人愿,C应该对自己“用人不善”买单。 C是台湾人,长期不在国内,没有与刘小姐建立起正常的沟通,ZY公司是C选中的签订和履行房屋买卖合同的辅助人,C一直由ZY公司代理。ZY公司的职员L的行为对刘小姐和C来说都是“不能预见”,发生了这样的恶性人身侵权事件,ZY公司的代理后果要由C来承担。房屋买卖合同解除后(且没有违约金), C如果遭受损失,完全可以依据委托合同向ZY公司主张索赔,而不必揪着刘小姐不放。只是,遗憾的是房屋买卖合同约定了清晰的违约金,而委托合同则对违约金非常:,谁都会往利益最大化的方向走。

  5.刘小姐可否通过《消费者权益保护法》获得退房?

  刘小姐就是ZY公司一个普通的消费者,只是因为房屋的特殊性,大家忽略了消费属性。根据《消费者权益保护法》第七条规定:消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。第九条规定:消费者享有自主选择商品或者服务的权利。第二十四条规定:经营者提供的商品或者服务不符合质量要求的,消费者可以依照国家规定、当事人约定退货,或者要求经营者履行更换、修理等义务。本案刘小姐花钱消费购买ZY公司的居间服务,还没有实现此次消费的目的(买房用于结婚居住),就遭受了人身权利损害,ZY公司的服务肯定不符合刘小姐的要求,刘小姐要求解除合同、退房、退款,与一般消费中的退货并无二致。如果ZY公司再强烈要求刘小姐买这个房屋,而刘小姐又绝对不愿再买这个房子用于结婚,ZY公司是不是侵犯了刘小姐对房屋的自主选择权呢?

  但是,刘小姐因为买房过程中被打毁容而不愿继续交易,而法律又没有明确规定房子这种特殊的消费品和房屋中介服务也适用于“无理由退货”的制度,或者说没有规定“不喜欢就可以不购买”,刘小姐要想通过《消费者权益保护法》获得退房,基本行不通。

  6.刘小姐的愿望能否被支持,取决于侵权行为是否影响到合同目的的实现

  刘小姐不再喜欢这个房屋,主要是认为房屋对她不吉利,不再适合结婚目的,若以后搬进去结婚居。?囟ɑ奁。这种想法与“凶宅”类似,表面是封建迷信的思想。本想询问房屋问题而却发生恶性伤人事件,导致订立房屋买卖合同和居间合同的基础背景发生了根本变化。若解除房屋买卖合同,并不影响房屋对其他人的吉凶认定,ZY公司和C可以将房屋继续卖给其它人。若继续过户交易,则似乎对刘小姐不公平。所以,情理上我是支持刘小姐解除房屋买卖合同的。但是,法理上,理性告诉我们这件事在司法层面争议太大。

  首先,本案ZY公司的侵权行为是否构成了根本性违约呢?很难说构成。《合同法》第94条规定:当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的,可以解除合同。根据最高人民法院“山西省物价局与太原市双燕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案”的裁判规则,只有不履行合同主要义务,足以导致合同目的不能实现,构成根本性违约的,当事人才能行使法定解除权。

  其次,ZY公司的信息中介义务已经履行完毕,在履行附随义务过程中发生的侵权行为也是违约行为,是否就足以导致合同目的无法实现呢?也很难说就足够了。根据上:J路ㄔ旱木?浒咐?袄ド绞芯锰┟禾坑邢薰?舅弑桓嫔虾U⒔?靶洞⒃擞邢薰?竞贤?婪住辈门泄嬖:一方当事人违反附随义务而导致合同目的无法实现时,对方当事人既可行使相应的合同抗辩权,又可行使合同解除权,违约方应就自身违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任。

  因此,本案的争议焦点为:ZY公司在履行居间合同附随义务过程中对刘小姐的人身侵权行为,是否导致刘小姐继续履行房屋买卖合同的目的不能实现?如果有,则刘小姐具有合同解除权;如果没有对刘小姐的合同目的造成实质影响,则刘小姐不具有合同解除权。

  从刘小姐的角度讲,这个侵权行为肯定影响合同目的的实现,她无法接受继续购买该房屋并用来结婚,这意味着买房被打的屈辱,意味着长期的心理阴影。而客观上讲,刘小姐只要克服心理障碍,就可以继续付钱买房结婚。所以,刘小姐的愿望是否会被支持,是一个个人心理障碍是否能够被司法尊重的问题。如果司法让刘小姐解除房屋买卖合同并承担巨额违约金,同时还承受了莫名其妙的买房被殴打毁容经历,确实对刘小姐非常不公平。

  目前二手房中介市场乱象,房屋中介违法、侵权的事例数不胜数,而却没有明确的法律规定中介侵权时买卖合同的当事人是否有权解除合同,这为实践中的争议留下了伏笔。而且,当前我国合同法与侵权法之间存在着当事人义务上的协作与矛盾,合同法维护的某些义务,在一定程度上给权益受侵害方造成维权不利,而恰巧给侵害方提供了逃责便利。由于侵权法和合同法在制度上的差异,面临实际诉讼请求时,权益受侵害方不能以偏概全地将合同法与侵权法对应的诉求捆绑在一起进行处理。这为刘小姐想在一个案件中处理好ZY公司以及职员L对她的人身侵权损害赔偿、同时解除房屋买卖合同和居间合同,留下了最大的遗憾。

编辑: 彭志强
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